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Los inversores minoristas pueden determinar el valor de mercado de cada propiedad de un promotor inmobiliario de varias maneras. Entre ellas se encuentran el Valor Neto de los Activos (NAV) y el Valor Neto Revalorizado de los Activos (RNAV). A continuación se explican estos métodos y la forma de valorar las acciones inmobiliarias.
¿Qué es el RNAV?
Este método se lleva a cabo después de determinar el valor de mercado de cada proyecto inmobiliario. El método RNAV es más complejo, ya que requiere utilizar el valor neto de los activos (NAV), deduciendo los pasivos para encontrar el Valor Neto de los Activos Revalorizados del promotor inmobiliario.
El proceso:
1. Cambios en el valor de las propiedades de inversión de la empresa
2. Excedente de valor de la propiedad mantenida para la promoción
3. El valor liquidativo de la empresa que figura en el balance.
Por lo tanto, los únicos valores de superávit y cambio considerados son los valores contables de la propiedad dentro de la cartera. Estas son las cifras que se muestran en el balance general, que se utilizan para sumar el NAV de la empresa para calcular el valor liquidativo revalorizado de la empresa.
Además, algunos pueden referirse a RNAV como “Valor liquidativo revisado”. En cualquier caso, normalmente se agregará una prima o un descuento al RNAV, que tiene en cuenta factores que incluyen el tamaño de la administración, la calidad y el historial general de la empresa, el riesgo comercial y la reputación.
A continuación se muestra un ejemplo de cálculo RNAV:
Plusvalía: Propiedad 1 ($$ m) 20.0
Plusvalía: Propiedad 2 ($$ m) 10.0
Plusvalía: Propiedad 3 ($$ m) 5.0
Excedente total 35.0
+ Navegación de la empresa ($$ m) 210.0
+ Fondos de accionistas ($$ m) 700.0
RNAV ($$ m) 945.0
Descuento a RNAV 20%
RNAV con descuento 756,0
Número de acciones en circulación (m) 800,0
RNAV por acción ($) 0,95
¿Qué es NAV o VAN?
En teoría, cualquier producto financiero o entidad comercial con operaciones de contabilidad de activos y pasivos puede tener un valor liquidativo (NAV). Cuando se habla de negocios y entidades de la empresa, la brecha entre el activo y el pasivo se conoce comúnmente como capital, patrimonio neto o activos netos de la empresa.
El NAV se ha convertido en una tendencia popular de la industria asociada con el precio y la valoración de fondos, que se calcula dividiendo los activos y pasivos de la empresa por el número total de unidades o acciones que poseen los inversores. Por tanto, el NAV de los fondos refleja el valor por acción. Este es un método simple de usar para valorar y negociar acciones del fondo.
Fórmula del VAN
El cálculo del valor neto de los activos de un fondo de inversión es sencillo, por ejemplo
NAV= (Activos- Pasivos) / Número total de Compartidos Destacados
Mientras tanto, los activos y pasivos de los fondos deben incluir los elementos calificados adecuados.
Mientras que las cotizaciones de las acciones ordinarias cambian constantemente de un segundo a otro, los fondos de inversión no cotizan en tiempo real, sino que se basan en los activos y pasivos al final del día. Por lo tanto, los activos de los fondos de inversión incluyen el valor total de mercado al combinar el efectivo, las inversiones, los ingresos devengados y por cobrar y los equivalentes de efectivo del fondo de inversión. Por su parte, el valor de mercado se determina diariamente en función del precio de cierre de los valores mantenidos en la cartera.
Dado que los fondos pueden tener una cantidad específica de capital como activos líquidos y en efectivo, éstos se calculan bajo el epígrafe de efectivo o equivalentes de efectivo. Los ingresos devengados incluyen el dinero ganado pero no recibido por el fondo. Los ingresos devengados se refieren a elementos como los pagos de intereses o los dividendos aplicados durante ese día. Por último, todos estos elementos y las variaciones cualificadas se combinan para determinar la suma de los activos del fondo.
Por lo general, el pasivo de los fondos de inversión incluye los pagos pendientes, una serie de comisiones que se deben a diferentes entidades asociadas o el dinero que se debe a los bancos. Asimismo, los fondos pueden tener pasivos extranjeros, que podrían incluir dividendos o ingresos a no residentes que están pendientes, o acciones en poder de no residentes, junto con ingresos que están pendientes de repatriación. Estos pueden clasificarse a su vez como pasivos a corto o a largo plazo en función de la duración del pago.
Para calcular el valor neto de los activos (NAV) de un día determinado, todas las diferentes partidas se clasifican como activos o pasivos.
Por ejemplo:
Supongamos que un fondo de inversión tiene 200 millones de dólares en inversiones totales en múltiples valores, según el precio de cierre de cada activo ese día. Además, tiene 8 millones de dólares en efectivo o equivalentes de efectivo, 5 millones de dólares en cuentas por cobrar, y los días de ingresos acumulados fueron de 100.000 dólares. Mientras tanto, el fondo de inversión también tiene 3 millones de dólares de pasivo a largo plazo y 14 millones de dólares a corto plazo, mientras que los días de gastos acumulados eran de 12.000 dólares con 6 millones de acciones en circulación. Para calcular el Valor Neto de los Activos se utiliza la siguiente fórmula
VAN = [($200.000.000 + $8.000.000 + $5.000.000 + $100.000) – ($14.000.000 + $3.000.000 + $12.000)]. / 6,000,000 = ($213,100,000 – $10,988,000) / 6,000,000 = $33.69
¿En qué se diferencia el RNAV del NAV?
El RNAV es un cálculo más complejo que requiere el conocimiento de información adicional de la empresa. Al mismo tiempo, el NAV es un cálculo más sencillo que divide el activo y el pasivo de la empresa entre el número de acciones en circulación que poseen los inversores.
El método RNAV requiere conocer la evolución del valor de la propiedad o de la empresa, el excedente de revalorización y las acciones en circulación en poder de los inversores. Además, para calcular correctamente el Valor Neto de los Activos Revalorizados se necesitan los descuentos de la RNAV.
Por lo general, un inversor minorista no puede utilizar fácilmente el método RNAV para valorar promociones inmobiliarias debido a los requisitos de información. Además, la adquisición de los datos para calcular el valor de mercado de cada propiedad que tiene un promotor puede ser costosa. Por lo tanto, los informes de los analistas siguen siendo el mejor enfoque de los inversores minoristas a la hora de analizar el promotor porque ya tienen acceso a la información.
¿Cómo valorar las acciones inmobiliarias?
Antes de comprar una propiedad, se recomienda averiguar el valor para garantizar un precio y una transacción justos. Esta regla se aplica a las acciones inmobiliarias como a cualquier otra. Hay tres métodos para analizar los bienes inmuebles, dependiendo del tipo de propiedad y de la disponibilidad de datos.
1. Ingresos
Este método se utiliza para estimar el valor de la propiedad en función de los ingresos generados. Este método suele ser útil para las propiedades que producen ingresos. Este enfoque utiliza las tasas de capitalización -el potencial retorno de la inversión de la propiedad inmobiliaria- junto con los ingresos netos de explotación para estimar el valor de la propiedad. Además, el flujo de caja descontado es un factor que puede ayudar a derivar el valor de la propiedad.
El siguiente es un ejemplo básico del enfoque de capitalización.
a. Para hallar el valor de la propiedad basado en las tasas de capitalización, determine cuáles son los alquileres netos realizados o los ingresos netos de explotación. A continuación, los costes de explotación (menos las hipotecas mensuales) se deducen de los ingresos totales por alquileres para determinar los ingresos netos de explotación.
b. Calcule el rendimiento de la inversión que desea (ROI), junto con el alquiler mensual previsto. A continuación, utilizando la siguiente fórmula, podemos determinar el valor de la propiedad:
Valor de la propiedad: Ningún ingreso de operación/ Índice de capitalización
Índice de capitalización= Ningún ingreso de operación/ Obtención del valor de una propiedad
Valor de una propiedad= Reemplazo o reproducción de los costos de inmueble
Por lo tanto,
Por ejemplo:
Si usted está buscando comprar un condominio y utilizarlo para una propiedad de alquiler que se alquila por $1,100/mes y genera un 5% de retorno de la inversión, usted utilizará lo siguiente para calcular la cantidad para comprar la propiedad en (o por debajo).
($1,100 x 12) / 5% = $264,000
2. Método de comparación del mercado o de las ventas
Este método estima el valor de la propiedad evaluando el precio de venta reciente de otras propiedades similares dentro de la zona. El método de comparación de ventas se utiliza a menudo para determinar el valor de las viviendas familiares. Aunque dos propiedades diferentes nunca serán idénticas. Por lo tanto, será necesario realizar ajustes para garantizar que los precios de venta sean similares a los de las características de la propiedad. Cuando una propiedad ofrece características no disponibles en las la comparación de propiedades, el precio de venta se ajusta al alza o a la baja cuando la propiedad en cuestión carece de una característica de una propiedad de la comparación.
Para determinar el valor del inmueble mediante el método de mercado
a. Localice propiedades similares en la zona vendidas recientemente.
b. Ajuste en función de las diferencias de calidad, cantidad, tamaño, ubicación, etc.
3. Método del costo
Este método estima el valor de la propiedad basándose en los costes de construcción o sustitución de la misma. El método del costo es frecuente para la compra de propiedades de reciente construcción, que requiere conocer el costo de los materiales y de la construcción. Este método se utiliza con frecuencia para la compra de propiedades que tienen comparaciones difíciles de encontrar y que se han vendido recientemente mientras que no generan actualmente un ingreso. Normalmente, el método del costo considera el valor del terreno e incluye el costo de construcción de las estructuras mientras se resta la depreciación.
La reproducción se refiere a los gastos para duplicar completamente la estructura de la propiedad.
La sustitución se refiere al coste de construir una estructura similar con materiales y métodos de construcción actualizados. Por lo tanto, los costos de reemplazo son más comunes debido a que se basan en los costos de construcción actuales.
Para estimar el coste de sustitución o reproducción, existen tres enfoques comunes:
1. El enfoque de comparación o de pies cuadrados se basa en la comparación de propiedades recientemente desarrolladas en función del costo por pie cuadrado, multiplicándolo por el total de pies cuadrados de la propiedad en cuestión.
2. El enfoque de la unidad de obra es una versión modificada de un estudio cuantitativo. Sin embargo, en lugar de analizar los costos de cada elemento utilizado en la construcción, calcula los costos de los materiales, la mano de obra, el lucro empresarial y los gastos generales de cada sección de la propiedad; por ejemplo, el costo de las paredes y los techos por pie cuadrado.
3. 3. El método del estudio cuantitativo combina el costo total de los materiales desglosados, la mano de obra, el beneficio empresarial y los gastos generales. Los peritos rara vez utilizan este método debido al tiempo y al trabajo exhaustivo que requiere.
Es un experto en nichos financieros, operaciones a largo plazo y niveles técnicos semanales.
El campo principal de la investigación de Igor es la aplicación del aprendizaje automático en el comercio algorítmico.
Educación: Ingeniería Informática y Ph.D. en el aprendizaje automático.
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